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市政府“一號文”解讀④丨實用!37個重點問題政策解讀
中國東莞政府門戶網站 www.diljy.icu  2019-05-06 17:44  來源:
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市政府出臺《東莞市人民政府關于拓展優化城市發展空間 加快推動高質量發展的若干意見》(東府〔2019〕1號),圍繞生產、生活、生態空間的拓展優化,推出40條政策干貨及一系列配套政策。為便于讀者了解掌握“一號文”,市政府辦公室特將主要亮點政策進行梳理,列出37個重點問題進行解讀。

1.《意見》提出,在符合條件的市、鎮街(園區)儲備土地和短期內不具備開發建設條件的TOD范圍土地適時推廣1.5級開發模式,什么是1.5級開發模式?

解讀:東莞是國內第一個從政府層面發布1.5級開發指引的城市,2018年7月,我市印發《東莞市土地1.5級開發操作指引》提出,“為盤活政府預控的儲備土地,加快戰略地區的土地預熱,解決遠景規劃與近期開發訴求的矛盾,政府將基礎設施完備、土地出讓較慢、潛在價值較高的地塊,短期租賃給承租人進行過渡性開發利用,待片區預熱、地價提升后,政府按約定收回土地,并按遠景規劃實施”。1.5級開發模式清晰地規定了土地的使用期限及開發商的退出機制,是一種有效的介于一級開發與二級開發中間之間的一種有效的土地開發模式。因為租賃土地可節約可觀的土地成本,低成本快捷性打造收益物業,同時能有效地進行產品展示,為項目開發提升人氣及信心。近年來,1.5級開發模式越發受到開發商的青睞。

案例:今年3月,鳒魚洲項目約95234平方米綜合開發用地正式出讓15年租賃權,根據規劃,鳒魚洲項目在對歷史遺存進行保護的同時,將充分發揮地塊作為工業歷史遺存、風景宜人、濱水景觀、旅游中點等的自然人文優勢,在對鳒魚洲的歷史遺存進行保護的同時,引入文創、科創、展覽、文旅等新的產業要素或文化資源,力爭將鳒魚洲打造成全國工業遺存改造的標桿項目、粵港澳大灣區“國際制造中心”的展示窗口、東莞歷史文化保護的示范單位、東莞城市升級改造的先行標兵、東莞重要旅游集散地。

2.《意見》提出,鼓勵引入第三方機構,完善土地物業收儲整備的全鏈條市場服務。第三方機構將如何參與我市土地物業收儲整備工作?

解讀:與周邊城市相比,我市原有征拆工作機制較為單一,土地物業收儲整備的力量較為薄弱,通過引入第三方機構,充分運用專業力量深度參與土地物業收儲整備的各個環節,將有利于加快協商談判進程,提高收儲整備效率。近期,我市將以東莞國際商務區、水鄉新城功能區土地統籌為試點,通過引入咨詢顧問公司、法律顧問公司、測繪和監理公司、征收評估公司和評估督導公司等第三方專業機構,組建專業團隊,在政府主導前提下,全程參與土地收儲前期權屬核查、征收補償方案制定、測繪評估、協商談判等過程,提高收儲整備征拆效率。

3.《意見》提出,涉及“倍增計劃”企業的邊角地、夾心地、插花地等難以獨立開發的零散地塊,允許合并協議出讓,具體如何組織實施?

解讀:在符合規劃、不改變用途的前提下,市、鎮兩級“倍增計劃”試點企業原合法使用的工業用地或倉儲用地旁邊無法獨立分宗、不能單獨出具規劃條件的邊角地、天窗地等零星用地,在依法完善建設用地征收、農轉手續后,可納入原用地一并規劃,以協議方式出讓至試點企業。增加的零星用地面積原則上累計不得超過原批準用地面積的10%,且最高不得超過10畝。

案例:東城街道主山社區設計師旁地塊“三舊”改造項目將周邊約8.36畝未入庫的集體建設用地作為“三地”一并改造開發,實現項目的整體規劃和改造。改造后,提供約16.5畝街頭綠地和約4.5畝的道路用地,既完善了城市公共功能,又提高了土地利用效率,一舉兩得。

4.《意見》提出,對符合條件的村(社區)工業園在改造期內減收的租金和土地使用補償款進行統籌解決,具體如何組織實施?

解讀:針對村級工業園升級改造,順德區此前出臺“1+3”系列政策,對搬遷補償工作將按照區級統籌協調、屬地負責實施的模式推進,重點由區確定補償原則、屬地制定補償標準。目前,我市村(社區)工業園鎮街(園區)工業園的改造主體或企業要按期向村(社區)繳納相關租金和土地使用補償款。通過學習順德區經驗,在鎮級稅收返還款中計提一定比例的資金設立專項補助資金,以補助的形式在改造期間減收企業的租金和土地使用補償款,將有利于減輕企業的改造成本,提高鎮街(園區)工業園改造的積極性。

5.根據《意見》,75畝以上的鎮村工業園“工改工”項目,具體將享受什么政策紅利?

案例:某一政府主導的鎮村工業園“工改工”項目,改造面積為12.7878公頃,容積率2.5,土地出讓金為7600萬元,項目完成拆除并竣工驗收后,可享受補助如下:

一是拆除補助、新建補助合共1000萬元。

二是軌道交通建設發展專項資金(軌道站點范圍外)760萬元。

三是竣工驗收后連續五年內入駐企業形成的稅收市財政留成部分。

6.除稅收返還外,市鎮聯合招商基地還將享受什么優惠政策,具體應該如何申報?

解讀:聯合招商基地的認定、考核、獎勵工作由市招商引資主管部門負責,具體程序包括:

(一)初審。屬地園區管委會(鎮人民政府或街道辦事處)準備申請材料,統一報送至市招商引資主管部門。

(二)現場考察和評審。通過初審的招商載體,由市招商引資主管部門組織進行現場考察、評估,并征求市有關部門意見,形成推薦意見后提交市招商引資創新工作領導小組會議審議。

(三)認定。經市招商引資創新工作領導小組會議審議通過的招商載體,給予認定“市鎮聯合招商基地”稱號。

除稅收返還外,對聯合招商基地,給予優惠政策還包括:

(一)聯合招商基地范圍內適度規劃新型產業用地(M0),配備面積不超過聯合招商基地占地面積的20%或不超過200畝。

(二)聯合招商基地可參照“三規合一”試點區域進行規劃調整。

(三)入駐聯合招商基地的重特大項目,可優先申報市招商引資重特大項目獎勵。

7.《東莞市人民政府關于深化改革全力推進城市更新提升城市品質的意見》(東府〔2018〕102號)提出,創新以單一主體掛牌招商與股份混改相結合,兼容并蓄的項目招商和供地體系,什么是城市更新單一主體掛牌招商模式?

解讀:我市2015年印發《東莞市集體經濟組織與企業合作實施“三舊”改造操作指引》,明確提出通過公開平臺選取合作企業參與城市“三舊”改造,但一直沒有出臺具體操作細則。因此,根據東府〔2018〕102號文提出城市更新單一主體掛牌招商模式,通過劃定城市更新單元,將改造的規劃要素、政府(集體)利益訴求、公配設施建設要求等信息向社會公布,鼓勵企業通過市場競爭獲得改造開發權,滿足企業更多地參與城市更新的訴求。鼓勵非公有制企業通過單一主體掛牌招商方式參與城市更新,既能整合國有土地和集體土地,又能解決企業主體準入和拆遷補償談判的問題。同時,通過捆綁公共配建責任,還能實現公共利益與市場活力的最優平衡。

案例:一個占地10公頃以上的改造片區,既有國有土地,也有集體土地,權屬混雜,合法用地與歷史違法用地混合。按以往政策,開發企業難以參與這類片區改造。現在政府先行統籌,明確政府、集體的利益分配,落實公共配套設施建設責任,然后通過單一主體掛牌招商制度公開引進企業作為改造主體,通過不動產要約收購完成片區內拆遷補償工作,既讓企業通過市場競爭最大限度參與城市更新,也實現了復雜改造片區的土地整合。

8.近年來,各大城市紛紛出臺政策推動城中村改造利用,作為我市拓展城市空間、提升城市品質的重要手段,與其他城市政策相比,我市推動連片出租屋改造利用的政策有何優勢?

解讀:通過推動出租屋改造利用,有利于改善人才居住環境,促進土地集約利用,推動鎮村經濟發展,近年來,各大城市紛紛出臺相關政策。如,深圳市將符合安全、質量、消防、衛生等條件和違法建筑查處相關規定的“城中村”改造成租賃住房并對外長期租賃經營。又如,廣州市鼓勵并扶持住房租賃企業、物業服務企業參與老舊社區、“城中村”和廠區租賃住房微改造,實施專業化運行管理,同時鼓勵村集體、經濟聯社租賃經營“城中村”住房,將符合安全、消防、衛生等條件的住房統一出租,規范管理。對比深圳、廣州兩市,我市的扶持力度更大,突出表現在:一是改造為規模化定制化的人才公寓、長租公寓項目,納入地方住房保障體系;二是改造過程中給予相關的稅收優惠和鼓勵鎮街給予適當補貼。

案例:某企業通過市場化拓展方式獲取某改造項目,總投資額約一千萬,共計184套人才房,均為35平米左右的單間。該項目于2018年6月正式開業,當日即實現滿租。其中,項目團租客戶占比91.8%,且皆為東莞知名企業,形成大客戶資源庫,為后續項目招租儲備客戶資源庫。該項目一經推出市場,便受到好評,得到有關部門和社會各界的高度贊揚。

9.《意見》提出,堅決守住新增兩違建設“零增長”的底線,如發現新增違建,具體將采取什么措施?

解讀:嚴格執行《東莞市違法用地、違法建設聯合執法實施方案》(東府辦﹝2016﹞16號),主要通過如下措施遏制新增兩違:

(一)嚴控新增違建。由各園區、鎮(街道)加強巡查,發現新增違法建設的,立即通知屬地聯合執法工作小組開展聯合執法;屬地聯合執法工作小組在當日內書面通知供水、供電部門,供水、供電部門應在2個自然日內向違法者發出書面停水、停電通知并實施停水、停電;當事人在2個自然日內未消除違法狀態的,屬地政府應自期滿后3個工作日內組織對新增違法建筑實施拆除。

(二)通報約談問責。市城管部門對各園區、鎮(街)新增違法建筑發現和整改情況進行核實,將整改情況排名上報市政進行全市通報,并由市政府對逾期未完成整改且符合相關條件的園區、鎮(街道)政府主要領導和分管領導實施季度約談和年度問責。

案例:夏某于2018年3月未經審批擅自建設兩棟一層鋼架結構廠房,建筑面積約2000平方米。4月3日,屬地城管部門發現后,馬上報告屬地聯合執法工作小組,由聯合執法工作小組通知供水、供電部門,4月4日,供水、供電部門對涉事違建實施停水、停電。由于當事人未自行拆除,屬地政府組織聯合執法工作小組成員單位,對上述違建實施聯合執法強制拆除,拆除面積約2000平方米。

10.《意見》提出,完善歷史遺留違法建筑補辦不動產權手續實施方案,與原有的補辦政策相比,新政策將有何優化?

解讀:從實踐來看,目前的補辦政策手續繁雜、耗時較長。如,補辦房產證平均耗時約260個工作日,補辦資料達16項;又如,補辦土地證平均耗時200個工作日,補辦資料達21項。《意見》提出,完善歷史遺留違法建筑補辦不動產權手續實施方案,從產權補辦適用范圍、產權補辦思路、產權補辦流程、補辦審查要求等方面進行了調整和更新,如將已建房屋的建成年限予以適當延后、對于符合補辦條件的項目可直接出具相關文件、放寬了規劃等審查要求等,據初步評估,在用地手續完善情況下,從政府公告到完成辦理不動產權證,預計需50個工作日,比之前節約了80%的時間。

11.《意見》提出,對符合特定條件的歷史違建,允許臨時保留使用,具體需要滿足什么條件?

解讀:為妥善處理歷史遺留違法建筑問題,保障城市規劃實施,拓展產業空間,完善城市公共配套,目前我市正在研究針對歷史遺留產業類和公共配套類違法建筑進行分類處理。其中,臨時保留使用應當符合使用安全的要求,即經排查或安全鑒定不存在房屋安全和嚴重消防安全隱患。在此前提下,包括以下情形:

(一)經規劃土地審查,予以規劃情況確認,但暫不能完善用地手續進行補辦的。

(二)經規劃土地審查,不予規劃情況確認,但不符合拆除或沒收條件的。

12.針對低效閑置土地,《意見》提出開展專項招商,鼓勵優質企業通過兼并重組、合作開發等方式進行盤活,具體如何組織實施?

案例:某市外優質企業來東莞投資,希望購置100畝工業用地建設生產基地,市投資促進局獲悉后聯系某鎮街,發現該鎮街一塊早期已出讓給某本土企業、但因資金原因長期未進行開發的地塊符合要求,并促成雙方企業對該鎮街早期已出讓給某本土企業,但因資金原因長期未進行開發的一塊100畝的地塊,促使雙方進行對接洽談,經協商,該本土企業同意對接洽談,經協商,某本土企業同意轉讓股權給某上述市外優質企業,該地塊權屬也同時轉讓,上述市外優質企業某市外優質企業獲得地塊后,建成了在莞的生產基地。

13.東莞市委、市政府高度關注工業廠房租金大幅上漲這一傾向性問題,在珠三角地區率先出臺《關于穩定工業廠房租賃市場秩序的指導意見》,此次《意見》旗幟鮮明地提出要嚴厲打擊違約轉租、分租鎮村產業用房,具體將如何實施?同時,又將如何保障生產企業對產業用房的需求?

解讀:一是由屬地鎮街主管部門加大對村(社區)集體工業廠房出租過程的管控,嚴厲打擊囤積廠房、哄抬租金等違規行為。對未在招標文件、租賃合同中注明并經所在鎮街園區審查同意的,承租方不得轉租、分租。

二是承租人若違反合同規定并未經所在鎮街園區審查同意而轉租、分租的,一經確證,鎮街園區可將承租人錄入農村集體資產交易平臺信用警示名單,經市農資辦核查后,承租人3年內將無法參與全市農村集體工業廠房競投。

三是鼓勵鎮街園區梳理轄區范圍重點企業名錄,以磋商交易的方式為重點企業承租、續租村(社區)集體工業廠房提供“綠色通道”。

案例:通過建立全市產業用房數據庫和供需服務信息平臺,實現需求端和供求端的有效匹配,為項目選址需求提供快速的解決方案。如某企業希望將深圳的生產項目搬到我市,希望要求尋找合適的1萬平方米生產用房,首層高需要6米,每層承重要400公斤,市投資促進局獲悉后,通過在數據平臺中快速搜索,找出若干個相符合的產業用房供項目選擇。

14.對于共用設施,用電和損耗費用應該如何處理?

解讀:轉供電主體向終端用戶收取電費時,應按省發改委公布的目錄銷售電價和終端用戶分表電量計算收取,共用設施用電和損耗分攤方式可以采取以下方式:

一是由轉供電主體和終端用戶協商通過租金、物業費、服務費等方式解決。

二是若轉供電區域的共用設施用電和損耗確實難以通過租金、物業費、服務費等方式解決,轉供電主體和終端用戶協商,可采用電量分攤的方式解決,但須滿足以下3個前提條件:(1)不得提高終端用戶的電價標準;(2)同一周期內轉供電主體向各終端用戶收取的電費總和不得高于其向電網企業繳交的電費;(3)轉供電主體應定期公布電費發票、同期各終端用戶電量及電費分攤清單等資料,接受用戶的監督。

15.《意見》提出,設置新建工業用地基準容積率,具體效果如何?

解讀:原我市工業用地按《關于發布和實施〈工業項目建設用地控制指標〉的通知》(國土資發〔2008〕24文)執行,容積率下限根據行業不同為0.5—1.0,可建設低層廠房。《意見》出臺后,工業用地容積率下限提高至2.0以上,以多高層廠房為主,這將大大提高我市產業用地利用率。如,某企業原計劃建設3萬平方米廠房,按地塊容積率1.5計算,需要使用2萬平方米的用地。按此政策,企業應將容積率提高到2.0以上,用地可節約5000平方米以上。

16.《意見》提出,鼓勵生產企業通過調整綠化面積和輔助設施用地,擴大生產性用房,適當提高建筑密度,如企業認為設計條件的建筑密度上限不滿足其生產需要時,可以突破該指標嗎?

解讀:可以。原則上,因生產需要,在同時滿足其他設計條件的前提下,調整后的建筑密度不設上限。建設單位可在辦理建設工程規劃許可證時,申請突破該指標。突破后建筑密度指標在50%以內的,只需要同步調整建設用地規劃許可證;超過50%的,須同步調整控規和建設用地規劃許可證。

17.《意見》提出,試點探索產業用地“全生命周期管理”機制,將違約情況納入企業信用體系。如企業被納入信用黑名單,將面臨什么限制措施?

解讀:針對未能履約完成《項目投資效益協議書》約定效益的企業,將面臨以下限制措施:

(一)取消廣東省“守合同重信用”企業公示活動申報資格。

(二)相關公司的股東或實際控制人及其關聯公司3年內不得再在我市競投新增建設用地和城市更新項目。

(三)對違約企業及相關項目,加強用地審批、工商登記等環節管控,打擊以各種形式低價囤地再炒賣獲利的行為。

18.《意見》提出,不再新批以新增國有工業用地投建的產業轉型升級示范基地,針對已批的產業轉型升級示范基地,下一步將如何規范管理?

解讀:針對已批的產業轉型升級基地,下一步,我市將采取如下措施規范管理:

一是從容積率、建筑高度、建筑開間面積、最小分割單元面積以及入駐企業知識產權、研發投入占比、工業增加值等方面嚴格約束條件與剛性要求,依規加強已批產業轉型升級示范基地開發的全程監管。

二是已批產業轉型升級示范基地原則上實行現售管理,生產制造產業用房原則上允許按“一事一議”方式向市政府申請辦理預售。

三是對于履約考核或達產驗收未通過的項目,暫停產業用房分割轉讓和辦理不動產權登記。項目依約定履行義務之前,嚴控以股權轉讓或變更的方式變相轉讓的行為。

四是強化產業用房二次轉讓的管控,優先由政府按協議或約定價格進行回購,并嚴格核實二次轉讓增值收益情況,責成出讓主體按規定和承諾進行上繳。

五是建立健全監管制度、巡查制度和舉報受理制度,依法嚴肅查處變相開發并以商鋪、公寓、住宅等用途進行宣傳推售、轉讓產業用房等違規行為。

六是工業物業建筑方案應嚴格符合國家規范,大開間的生產制造用房比例不應低于60%。

19.原《東莞市科技企業孵化器產權分割管理暫行辦法》已于2017年12月31日到期,針對科技企業孵化器,下一步將如何規范管理?

解讀:為保證政策的延續性,目前我市正在研究起草《東莞市科技企業孵化器產權分割管理實施辦法》,進一步完善關于資格準入、轉讓對象、分割銷售等內容。《意見》也作了相應的規定:

如,針對分割轉讓條件,明確實施產業用房分割轉讓的科技企業孵化器原則上按新型產業用地(M0)供地,已備案的科技企業孵化器獲得國家級科技企業孵化器認定后,方可申報產業用房產權分割轉讓,按照“成熟一期、分割一期”的原則執行。同一個科技企業孵化器項目原則上最多實施三期產權分割,每期對外銷售的產業用房分割面積不得超過當期建設產業用房建筑面積的80%。又如,針對受讓主體資格,明確受讓主體應在東莞登記注冊、具有獨立法人資格的科技型企業,同時滿足入駐租用科技企業孵化器滿2年(含)以上、近2年營業收入累計超過600萬元、至少擁有與核心產品(服務)相關的1項Ⅰ類或2項Ⅱ類知識產權的所有權(有效期內)、前12個月內研究開發費用總額占同期銷售收入總額的比例不低于3%、從事研發和相關技術創新活動的科技人員占企業當年職工總數的比例不低于10%等條件。

案例:某科技企業孵化器,已經連續3年參加科技部火炬統計工作,屬于已備案的科技企業孵化器,并于2018年認定為國家級孵化器,符合產權分割的資格準入條件。該孵化器項目的總建筑面積約15萬平方米,其中第一期5萬平方米已竣工驗收,并有企業進駐辦公,可申請分割轉讓;第二期和第二期仍在開發階段,需投入使用后,才可申請分割轉讓。如項目第一期的配套用房面積為1.5萬平方米(不可分割面積)、產業用房面積為3.5萬平方米(可分割面積不超過80%),即,可對外銷售的產業用房面積最多不超過2.8萬平方米。

20.《意見》提出,試點建立新型產業用地(M0)項目產業用房分割轉讓比例獎勵機制,具體如何組織實施?

解讀:2018年9月,我市印發實施《東莞市新型產業用地(M0)管理暫行辦法》,是國內第一份明確針對M0用地的市級政策。《暫行辦法》明確,M0用地可分割轉讓的計容建筑面積不得超過該用地總計容建筑面積的49%。在此基礎上,《意見》提出試點建立新型產業用地(M0)項目產業用房分割轉讓比例獎勵機制,對市認定的重大項目,效益貢獻比獎勵線(參照《東莞市招商引資重特大項目認定管理辦法》(東府〔2018〕74號)執行)每增加100萬元/畝,可分割轉讓的產業用房比例在49%的基礎上再增加10%,最高不得超過項目總計容建筑面積的68%。

21.《意見》提出,建立新型產業用地(M0)項目物業貢獻調整觸發機制,具體如何組織實施?

解讀:《東莞市新型產業用地(M0)管理暫行辦法》2018年9月,我市印發實施《東莞市新型產業用地(M0)管理暫行辦法》,是國內第一份明確針對M0用地的市級政策。《暫行辦法》明確,新型產業項目須在出讓土地內按不同情形無償向政府貢獻一定比例的土地、產業用房。在此基礎上,《意見》提出建立新型產業用地(M0)項目物業貢獻調整觸發機制,效益貢獻比獎勵線(參照《東莞市招商引資重特大項目認定管理辦法》(東府〔2018〕74號)執行)每增加100萬元/畝,政府核減項目50%的貢獻物業。

22.《意見》提出,要大力推廣非機動車道規劃建設,打造安全、連續的非機動車道網絡,近期將有何成效?

案例:目前,我市已初步選定莞太路(建設路至三元路段)作為慢行系統示范路段并提出改造思路,將通過優化道路斷面布局、進行慢行硬隔離、打造無障礙慢行通行廊道、路面鋪裝及景觀綠化提升等措施,構筑以人為本的慢行系統。

23.《意見》提出,鼓勵鎮街屬企業、村(社區)與社會資本通過多種模式,對低效土地和物業進行整備開發,其中什么是BOS模式?

解讀:BOS模式,即“建設—運營—分享”,是指通過街道鎮街屬企業與運營商合作共建共享的方式,由街道提供物業(含統租物業),由運營商投入資金建設,對街道物業進行升級改造開發,按街道設定的產業門類進行招商運營,按約定方式及比例回收投入成本并分享后期收益。一方面,能調動市場主體參與項目投建積極性,發揮社會資本和專業運營商的效率,加快推進項目平臺建設;另一方面,引入有經驗的運營商進行運營招商,能促進產業導入,帶動經濟轉型升級。

24.《意見》提出,研究調整村組集體經濟組織物業折舊制度,將如何提高集體收益分配水平?

解讀:目前省統一規定的折舊率為2—5%,而我市部分村組新建出租物業由于核算的折舊率偏高(5%),導致新項目的賬面收益低,有的甚至出現負收益,不能客觀反映物業使用年限,夸大物業折舊速度,人為降低了村組賬面經濟效益,減少了股東利益分配,對此,《意見》提出要對村組新建物業按實際使用年限準確、適度地核算物業折舊,進一步客觀反映物業使用年限、實際經濟效益。對比周邊城市基本實行單一折舊率,《意見》既基本保持政策延續、數據可比,符合上級規定要求,又能順時而變、滿足基層訴求,將有利于增加股東分紅,提高村組改造老舊廠房、完善物業權證積極性,促進集體資產質量和效益提升。

25.《意見》提出,對按期或提前交儲的土地原權利人,可按階梯式定額標準給予獎勵,具體如何組織實施?

案例:以廣州市為例,2017年,廣州市印發《廣州市人民政府關于提升城市更新水平促進節約集約用地的實施意見》。為鼓勵土地權屬人交地收儲,該《實施意見》提出,國有土地舊廠房用地面積低于12萬平方米的,在12個月、24個月內交地的,可相應獎勵土地出讓成交價或市場評估價款的10%、5%;不低于12萬平方米的,在補償協議時限內交地的,可獎勵土地出讓成交價或市場評估價款的10%。

26.《意見》提出,鼓勵符合條件的村(社區)在市鎮中心區、產業重點發展區集中投建或購置產業用房和經營性物業。具體如何組織實施?

解讀:《意見》提出,鼓勵整合市、鎮街(園區)政策扶持資金和村組集體經濟組織閑置資金,支持承擔生態保育、水源保護、高標準基本農田保有和公建配套任務較重,以致建設用地偏少、開發強度偏低的村(社區)在市鎮中心區、產業重點發展區集中投建或購置產業用房和經營性物業。通過該項政策舉措,集體資金的投資方式將從原來以內部和以廠房物業為主,逐步轉向內、外相結合和產業用房、經營性物業相結合為主,進一步拓寬集體資金投資渠道,盤活閑置資金資源。

案例:某村使用土地款和補助資金等,通過法院拍賣取得了市中心金融發展重點區域內的某寫字樓物業,經過升級改造后出租,在增加集體租金收入的同時,實現集體富余資金向優質資產的轉換和保值增值。

27.目前,我市正在組織修訂《東莞市農民住房管理暫行辦法》,各類型農民住房將如何規范管理?

解讀:(一)拆遷安置房,指因城市更新、城鎮建設而實施土地和房屋的征收、收回或收購時,為保障被征收、收回或收購房屋所有權人的居住需要而建的安置保障用房。

建設條件:征收集體所有土地中涉及個人住宅,以房屋進行補償的可申請。

分配要求:非房地產項目配建的安置房,不得對外銷售。

(二)農民公寓,指根據城鄉建設需要或住房改善需要,使用農村(社區)集體土地,由農村(社區)集體和農民共同投資并組織建設的連片、多棟、高層房屋建筑。

建設條件:農民公寓的人均用地面積不應大于30平方米、人均建筑面積不應大于60平方米。

分配要求:參與配售的村民家庭原則上只能配售一套農民公寓。

(三)農民安居房,指為保障農民的基本住房需求,在土地現狀不突破現有村莊范圍的前提下,以分散安置的形式,在農村宅基地上改建、擴建、翻建、異地重建的個人建房;在政府的統一規劃下,由農村(社區)集體統一安排,組織符合條件的農民在現有宅基地上通過自主聯合、共同出資建設的聯戶建房;村(社區)通過統籌房源的方式解決農民住房需求的解困房。

建設條件:村民未婚者分戶建房可申請建設。

分配要求:住宅基底面積不超過150平方米。

28.一塊未納入城市更新標圖建庫但已取得土地權屬的工業用地,可以申請調整為商住用途嗎?

解讀:《意見》明確,上述情況原則上不得調整,確因城市規劃修改、重大設施建設等需要調整規劃用途的,應先征得“拓空間”總指揮部同意。

29.《意見》提出,建立以“三線一單”為核心的全市生態環境分區管控體系,這對推動項目落地建設有何積極作用?

解讀:一方面,建立以“三線一單”為核心的全市生態環境分區管控體系可為地方政府全面掌握區域環境基礎信息,銜接生態環境保護和經濟社會發展,科學規劃優化城市空間提供支撐;另一方面,可為建設單位開展環境影響評價提供基礎數據,為項目選址和簡化環評手續提供依據。下來,我市將加快形成《東莞市“三線一單”研究報告》、《東莞市分類環境管控單元及生態環境準入負面清單》及相關圖集編制工作,配合省生態環境廳完成全省“三線一單”編制工作,建立生態環境分區管控體系。

案例:某企業在編制環境影響報告書的過程中,須開展環境質量現狀監測獲取區域的大氣、水、噪聲以及土壤等環境信息,以往所需費用一般在15萬以上,待我市完成區域空間生態環境評價后,獲取的環境基礎數據可供全市免費使用,可減輕企業開展環境影響評價的負擔,加快環境影響評價工作。

30.《意見》提出,在市、鎮街(園區)中心區的城市更新項目中,允許相近片區的城市更新項目,在落地教育、文化、體育、醫衛等配套設施時,通過用地拼合設施連片共建、用地分工設施互補共享、權益置換設施集中投建等方式,保證規模效益與合理統籌,具體如何組織實施?

案例:以清溪鎮聚富路的城市更新項目為例,該項目將7個更新單元合并為片區進行研究,規模達到114.49公頃。片區對城市主、次干路和學校、社區中心、社區公園進行整體謀劃,集中公共設施貢獻率達到32%,設施貢獻品質明顯提升。啟動更新單元規劃時,即捆綁落實了《東莞市清溪鎮城市更新專項規劃》中明確的公共服務設施臺賬,包括聚富路工業四路、振興路的拓寬,嚴格落實了捆綁責任。

31.《意見》提出,優化次發達鎮產業發展專項資金競爭性分配機制,具體將如何操作,有何積極意義?

解讀:2017年,東莞設立由市鎮共同設立每年10億元、三年共30億元的扶持次發達鎮產業發展專項資金池,幫扶8個次發達鎮的產業發展,以增強次發達鎮內生發展動力。按照《意見》,2019年將在當年度的10億元扶持資金額度中計提10%作為競爭性分配資金,2020年全面評估各次發達鎮專項資金使用績效后,對1億元資金實施競爭性分配,支持各次發達鎮發展產業項目。此舉將從任務完成、項目進度、資金使用等方面全面評估各鎮工作績效,進一步完善工作督查、責任考核、資金激勵等工作機制,有利于充分調動次發達鎮工作主動性積極性,并進一步發揮市有關職能部門聯動作用。

32.《意見》將如何優化村組集體經濟組織純收入增幅考核機制,對促進村組集體經濟組織參與“拓空間”工作有何積極意見?

案例:某村2017年的經營收入為1000萬元,2018年實施“工改工”后,租金收入減少200萬元;同時,該村購買18個月期的理財產品,2019年6月到期后利息收入為180萬元。假設該村其他收入和相關費用不變,按照原考核機制,該村2018年的收入為800萬元(1000-200),減收20%,村組集體覺得不如不改、不投。按照《意見》對考核機制進行優化后,允許“三舊”改造期間的租金損失加回處理,允許購買穩健型投資理財產品預期收益按月預提并在應收款總額中剔除,該村2018年的收入為1120萬元(1000-200+200+180/18*12),增收12%,有利于提高村組集體推動集體物業提檔升級、拓展集體資金投資渠道的積極性。

33.涉及完善建設用地或土地征收手續的“工改工”項目,應該如何報審?

解讀:(一)涉及完善建設用地或土地征收手續的政府收儲改造、權利人自行改造項目,按照相關規范合并編報單元劃定方案(只需提交單元劃定圖則)和“1+N”總體實施方案;(二)涉及完善建設用地或土地征收手續的單一主體掛牌招商項目,按照相關規范合并編報單元劃定方案(只需提交單元劃定圖則)和單一主體掛牌招商方案。

34.《意見》提出,工業用地、倉儲用地申請提容不超過3.0(工業保護線內)或不超過2.5的(工業保護線外),統一按照控規微調程序審批,具體如何組織實施?

案例:位于工業保護線內的一宗一類工業用地(M1),在控規中容積率為1.8,現為擴大生產需要擴建,申請將容積率提高至3.0,則由屬地鎮街政府委托具有相應資質的城鄉規劃編制單位開展控規微調論證后,報市自然資源局審批。

35.《意見》提出,優化TOD范圍內已批未建經營性用地提容控規調整審批程序,具體如何組織實施?

解讀:原政策不允許已出讓經營性用地提高容積率,《意見》出臺后,允許TOD范圍內已批未建經營性用地,通過收益共享的方式提高容積率,在提高土地使用效率、實現土地價值最大化的同時,又能增加政府收入和公共配套,實現軌道交通與TOD開發雙向反哺,達到政府、企業、社會的多贏。

案例:東莞市厚街鎮中心片區TOD范圍內已批未建經營性用地A2—1402地塊,根據《東莞市軌道交通TOD范圍土地容積率調整工作方案》及相關規定,在取得市TOD開發領導小組辦公室批復后,按控規一般調整程序開展批前公示,上報市規委會審議、市政府審批。地塊容積率由原來的2.0提高至3.1,增加的計容建筑面積以及規劃條件所規定的配套設施由開發企業負責建設,政府與開發企業按5:5比例分成。

36.《意見》提出,探索在“拓空間”重點區域推廣“區域評價”和“標準地”改革試點,兩項改革舉措將如何加快項目落地開工?

解讀:“區域評價”即在特定的區域范圍內,提前完成建設項目開工前審批過程中涉及的有關前置性評估評審環節,實施事項評價區域化,逐步實現“區域評價”取代單個項目的獨立重復評價,同時加強事中事后監管。開展“區域評價”后,由企業“逐一”編報變為由園區有關部門“統一”提前編報,符合區域評價結果適用條件的單個項目,共享區域評價結果,可精簡報告內容或簡化審批程序,為企業節省了編制報告、審批環節的時間及編制報告的費用。

“標準地”即在“區域評價”的基礎上,建立建設用地指導性控制指標體系,土地出讓前明確明相關標準,帶著指標出讓,由事前重審批轉變為告知承諾制及事中事后監管,以達到加快推動項目落地的目的。

案例:“區域評價”方面,單獨編制節能報告一般需30天左右,采用區域評價結果后,符合區域評價結果適用條件的項目,可共享區域評價結果,預計為企業節省編制報告時間50%,減少編制報告內容30%。“標準地”方面,按照傳統的土地出讓方式,企業拿地后,在施工許可階段需完成節能審查、環境影響評價文件審批、水土保持方案審查、建設工程文物保護許可、洪水影響評價審批等事項,耗費企業大量的時間。改革后以“標準地”方式出讓,在土地出讓前進行部門聯審,明確相關指標(如規劃條件、綠色建筑、能耗、環境、投資與產出等標準)及篩選條件。企業與管委會簽訂“標準地”出讓協議,按約兌現指標,減少相關手續的辦理,加快項目的落地開工。

37.《意見》提出,對符合條件的戰略性新興產業項目探索實行產業用地帶設計方案出讓,具體如何組織實施?

解讀:由相關單位先行編制該用地的建設工程設計方案,經相關部門審查后,建設工程設計方案作為土地出讓條件的一部分,競買人取得建設用地使用權并完成不動產權登記后,即可申請辦理《建設工程規劃許可證》及《建筑工程施工許可證》,無需再進行設計方案審查,競買人必須按照土地出讓合同中的建設工程設計方案進行建設。

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